Création d’entreprise et acquisition de l’immobilier d’entreprise

Création d’entreprise et acquisition de l’immobilier d’entreprise

La première est l’acquisition directe par la société d’exploitation soumise à l’impôt sur les sociétés (IS). En cas de souscription d’un emprunt destiné à l’acquisition d’un bien immobilier, la société pourra, sur le plan fiscal, déduire de son résultat imposable les intérêts versés liés à cet emprunt. En outre, la société pourra déduire les amortissements éventuels pratiqués sur le bien immobilier.

La seconde hypothèse est l’acquisition d’un bien immobilier par une société civile assujettie à l’impôt sur le revenu (IR). On retrouve généralement une SCI (Société Civile Immobilière) dans ce schéma, qui présente l’avantage de séparer votre patrimoine privé et votre patrimoine professionnel. La société, qui louera le bien immobilier à la société d’exploitation du chef d’entreprise, pourra déduire les intérêts afférents à un éventuel emprunt immobilier contracté pour financer l’acquisition du bien. Les bénéfices réalisés par exemple par une SCI (principalement les loyers issus de la location du bien) seront imposés au nom de chaque associé, à raison de la part des résultats sociaux qu’ils détiennent et suivant le régime fiscal qui leur est applicable.

 

Enfin, la dernière hypothèse est l’acquisition par une société civile assujettie cette fois-ci à l’IS. L’avantage de la séparation entre patrimoine privé et patrimoine professionnel est conservé. Il sera là aussi possible de déduire les intérêts d’emprunt mais également … les amortissements pratiqués du bénéfice de la structure. Les bénéfices réalisés par la société seront imposés au taux de droit commun de l’IS. Attention cependant, ce qui est gagné à l’entrée peut être perdu à la sortie, en l’occurrence lors de la vente de l’immobilier avec imposition à l’IS comme nous le verrons ci-après.

Si l’on compare ces 3 hypothèses, l’acquisition de l’actif immobilier d’entreprise par l’intermédiaire d’une SCI présente l’avantage majeur de séparer votre patrimoine privé et professionnel, pour protéger par exemple votre patrimoine privé face à vos créanciers professionnels, ou de permettre la transmission de l’outil professionnel tout en conservant une source de revenus grâce aux parts de la SCI.

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Faire entrer de nouveaux actionnaires dans l’entreprise ?

Comment faire entrer de nouveaux actionnaires ou de nouveaux financements dans l’entreprise ?

Créer une société holding peut être intéressant afin de remplir ces objectifs.

Une société holding est une société créée dans le but de détenir et de gérer des participations dans des sociétés filiales.

La première étape consiste en la création de la société holding pour y apporter les titres de votre société opérationnelle. Vous recevrez alors des titres de la société holding en contrepartie de cet apport. Le premier avantage réside dans le bénéfice d’un report ou d’un sursis d’imposition sur la plus-value d’apport réalisée, de telle sorte qu’aucune imposition ne sera due dans l’immédiat lors de cette étape.

 

La seconde étape est l’entrée des nouveaux investisseurs ou de financements externes. D’une part, l’entrée de nouveaux investisseurs au capital de la société holding favorisera le développement de votre entreprise grâce à l’apport de capitaux nouveaux et donc de trésorerie disponible pour de nouveaux projets. D’autre part, la société holding pourra également recourir à un emprunt bancaire.

La troisième étape est marquée par le remboursement de l’emprunt contracté par la société holding grâce aux dividendes versés par votre société opérationnelle. Dans ce schéma, les dividendes versés ne seront imposés qu’à hauteur de 5%, sous réserve de remplir certaines conditions.

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Vente de l’immobilier d’entreprise et l’impôt …

Vente de l’immobilier d’entreprise et l’impôt …

Lors de la cession d’un actif acquis par la société, la plus-value éventuelle sera imposable dans le résultat ordinaire de la société au taux d’IS de droit commun (et la moins-value éventuelle sera déductible).

Lors de la cession du bien immobilier acquis par une SCI soumise à l’IR, le régime d’imposition de la plus-value (ou moins-value) dépendra du régime applicable en fonction de la qualité des associés de la société (régime des plus-values des particuliers, avec application le cas échéant des abattements pour durée de détention, ou des plus-values professionnelles).

Enfin, lors de la cession du bien acquis par une SCI soumise à l’IS, la plus-value (ou moins-value) sera prise en compte dans la détermination du résultat soumis au taux de droit commun d’IS sans aucun abattement pour durée de détention (plus-value professionnelle). De plus, les amortissements pourront faire l’objet d’une reprise, ce qui augmentera le coût fiscal de la cession.

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Patrimoine immobilier professionnel et pacte Dutreil ?

Patrimoine immobilier professionnel et pacte Dutreil ?

Avec la mise en place d’un pacte Dutreil, les transmissions par décès et les donations de parts ou actions de sociétés ayant fait l’objet d’un engagement collectif de conservation peuvent être exonérées de droits de mutation à hauteur de 75% de leur valeur et ce, sans plafonnement.

Cependant, cette exonération partielle s’applique aux sociétés exerçant une activité industrielle, commerciale, artisanale, agricole ou libérale. Ainsi, sont exclues les sociétés exerçant une activité de nature civile et patrimoniale, telle qu’une société civile immobilière dont la seule activité est l’acquisition et la transmission d’un bien immobilier.

 

Par conséquent, si vous optez pour l’acquisition de vos actifs immobiliers d’entreprise par l’intermédiaire d’une société civile n’exerçant aucune activité professionnelle, vous ne pourrez donc pas bénéficier du pacte Dutreil sur cette dernière et la succession risque de coûter cher, avec des droits de succession pouvant monter jusqu’à 45% sur la part transmise !

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Quid de la fiscalité des entreprises ?

Quid de la fiscalité des entreprises ?

Article de notre partenaire Justifit

La gestion des entreprises est régie en grande partie par la fiscalité. Outre l’impôt sur le revenu et l’impôt sur les sociétés, elle peut prendre d’autres formes en fonction de la qualification et de la classification des entreprises. Quel régime d’imposition choisir ? L’avis d’un avocat spécialisé en droit fiscal peut vous aider dans vos choix fiscaux.

Décryptage.

Organisation des entreprises : typologie des impôts

En principe, les entreprises sont soumises à trois types d’imposition : l’impôt sur les bénéfices, les taxes sur le revenu (TVA) et la contribution économique territoriale (CET).

L’impôt sur les bénéfices

Il convient de distinguer deux types d’imposition des bénéfices, à savoir l’imposition sur le revenu et l’imposition sur les sociétés. Le choix du chef d’entreprise dépend de plusieurs facteurs :

  • De la structure juridique de l’entreprise ;
  • Du mode de détermination des bénéfices imposables ;
  • De la nature de l’activité exercée ;
  • Du chiffre d’affaires que l’entreprise peut réaliser.

Cependant, en matière d’impôt sur les bénéfices, il n’est pas seulement question de choix, car les sociétés peuvent être soumises de plein droit à l’un de ces deux régimes d’imposition, avec toutefois la possibilité d’opter pour l’autre régime sous certaines conditions.

L’impôt sur le revenu

C’est un impôt des personnes physiques qui concerne particulièrement les foyers. Certaines entreprises sont aussi soumises de plein droit à l’impôt sur le revenu.

  • La société civile ;
  • L’entreprise individuelle classique ;
  • La micro-entreprise ;
  • L’eurl ou société à responsabilité limitée, dont l’associé unique est une personne physique ;
  • La société en nom collectif (snc) ;
  • L’entreprise individuelle à responsabilité limitée (eirl).

Le choix de l’impôt sur les sociétés est optionnel pour l’EURL et l’EIRL, sous certaines conditions.

À noter :

En tant que contribuable, effectuer une déclaration annuelle de vos impôts sur le revenu est obligatoire sur le web, en utilisant votre identifiant fiscal et le revenu fiscal de référence, pour pouvoir bénéficier d’une exonération ou d’une réduction d’impôt.

L’impôt sur les sociétés

En 2017, environ 1,9 million des sociétés en France sont soumises à l’impôt sur les sociétés. 98 % d’entre elles sont des sociétés indépendantes, et 130 000 sont membres d’un groupe fiscal qui s’acquitte directement de l’impôt de l’ensemble des membres. Les types d’entreprises suivantes sont soumis de plein droit à l’imposition sur les sociétés :

  • L’eurl dont l’associé est une personne morale ;
  • La société à responsabilité limitée (SARL) ;
  • La société par actions simplifiées (SAS) ;
  • La société commandite par actions (SCA) ;
  • La société anonyme SA ;
  • La société par actions simplifiées unipersonnelles (SASU).

Les sociétés de personnes, notamment la société civile, l’EIRL et l’EURL avec un associé unique physique, peuvent choisir l’imposition des sociétés.

Bon à savoir :

La responsabilité sociale des entreprises permet de contribuer au développement durable. Exercer une action fiscale transparente contribue à la bonne gouvernance, réduit la fiscalité agressive, l’évasion fiscale et les impôts.

Il faut faire la différence entre action et obligation. L’action est un titre de propriété, une part de l’actionnaire sur le capital social de l’entreprise. L’obligation est un titre financier, une part de dette que l’entreprise doit rembourser sur un emprunt.

Les différents régimes d’imposition

Les régimes d’imposition diffèrent en fonction des obligations comptables qui dépendent du mode de détermination des bénéfices imposables. Il s’agit du régime de la micro-entreprise, du régime réel simplifié et du régime réel normal.

Le régime de la micro-entreprise

Ce type de régime concerne particulièrement les entreprises individuelles. Le bénéfice imposable est déterminé par l’administration fiscale, et s’applique au chiffre d’affaires annuel déclaré par le micro-entrepreneur, à raison de 170 000 euros pour les activités de vente et 70 000 euros pour les activités de prestations de service et activités libérales. Il est aussi soumis à un barème d’imposition après un abattement forfaitaire de 71 % pour les activités de vente, 50 % pour les activités de prestation de service, et 34 % pour les activités libérales.

Le micro-entrepreneur peut également opter pour le règlement de l’impôt sur le revenu au moyen de la déclaration de son chiffre d’affaires par mois ou par trimestres. Le montant correspond dans ce cas à :

  • 1 % du chiffre d’affaires hors taxe pour les activités de vente ;
  • 1,7 % du chiffre d’affaires hors taxe pour les activités de prestation de service ;
  • 2,2 % du chiffre d’affaires hors taxe pour les activités libérales.

Bon à savoir :

Le micro-entrepreneur doit tenir un livre journal des recettes ainsi qu’un registre récapitulatif des dépenses annuelles.

Le régime réel simplifié

Le régime réel simplifié est dédié à une certaine classification des entreprises, au chiffre d’affaires hors taxe compris entre 170 000 euros et 789 000 euros pour les activités de vente, et entre 70 000 euros et 238 000 euros pour les activités de prestation de service (petites et moyennes entreprises).

Il s’agit des entreprises dont l’activité relève des bénéfices industriels et commerciaux (BIC) et des bénéfices non commerciaux (BNC). Le chef d’entreprise doit déterminer seul le bénéfice imposable en fonction de ses recettes, ainsi que ses dépenses réelles. Les obligations comptables sont quelque peu réduites du fait qu’il n’y a pas d’obligation de déclaration de la TVA mensuelle.

Le régime réel normal

Ce type de régime fiscal est spécifique aux entreprises dont le chiffre d’affaires hors taxes est supérieur à 238 000 euros pour les activités de prestation de service, et 789 000 euros pour les activités de vente. Contrairement au régime normal simplifié, les obligations comptables sont renforcées. Le chef d’entreprise doit obligatoirement tenir une comptabilité complète, et faire une déclaration mensuelle de la TVA avec des pièces justificatives.

La contribution économique territoriale (CET)

La CET substitue depuis le 1er janvier 2010 à la taxe professionnelle. Elle contribue au financement des collectivités locales qui définissent les taux applicables, et dont le taux global est variable d’une commune à l’autre.

Il s’agit d’un impôt local constitué de :

  • La cotisation sur la valeur ajoutée des entreprises ou CVAE, prélevée aux entreprises, dont le chiffre d’affaires annuel est supérieur ou égal à 500 000 euros, et remplace l’ancienne cotisation minimale de taxe professionnelle. Elle est assise sur la valeur ajoutée des entreprises ou personnes exerçant une activité professionnelle non-salariée.
  • La cotisation foncière des entreprises ou CFE, prélevée aux entreprises ou personnes exerçant une activité professionnelle non salariée, indépendamment de leur structure juridique et du régime d’imposition auquel elles sont soumises. La CFE est assise sur la valeur locative des biens immobiliers de l’entreprise.

À noter :

Peuvent être exonérés de la CET, les professionnels exerçant certaines activités comme les entreprises individuelles ou EURL soumises à l’impôt sur le revenu.

La taxe sur la valeur ajoutée (TVA)

Il s’agit d’un impôt prélevé indirectement sur la consommation de biens et services. La TVA est collectée par les entreprises sur facture à leurs clients, sur la base d’un taux normal de 20 %, ou d’un taux réduit de 10 % ou 5,5 %, et est versée par la suite au Trésor publique.

La franchise en base

Certaines entreprises bénéficient du régime de franchise en base. Il s’agit des entreprises dont le chiffre d’affaires est inférieur à :

  • 850 000 euros pour les activités de vente de marchandise, de vente à consommer sur place ou de prestation d’hébergement ;
  • 34 000 euros pour les activités de prestation de services.

Bon à savoir :

Toute entreprise nouvellement créée est soumise d’office au régime de franchise en base. Toutefois, elles peuvent choisir d’appliquer la TVA.

Pour mieux réfléchir au choix fiscal adapté à votre entreprise, il faut comprendre les principes fondamentaux et règles qui l’encadrent et faire un audit fiscal. Les conseils d’un technicien spécialisé en gestion des entreprises sont tout indiqués.

 

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Chef d’entreprise : posez nous votre question fiscale !

Chef d’entreprise : posez nous votre question fiscale !

Depuis 2006, notre équipe de fiscalistes vous propose de répondre à toutes vos questions patrimoniales et/ou fiscales sous 48h ouvrées (sauf cas particulier, le délai vous sera indiqué sur le devis).

Nos domaines de compétence : fiscalité internationale/expatriation, impôt sur le revenu, IFI, transmission, entreprise, immobilier, fiscalité du patrimoine …

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C’est très simple … Vous posez votre question par formulaire. Vous recevez le jour même les informations nécessaires au paiement (CB sécurisé Paypal ou par chèque [en savoir plus]), et la réponse par mail (fichier pdf ou Word) sous 48h après paiement. Vous pouvez également télécharger le pdf remplissable et nous l’envoyer par mail.

 

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Pacte Dutreil et société holding

Pacte Dutreil et société holding

L’activité financière des sociétés holdings les exclut normalement du champ d’application de l’exonération partielle. Toutefois, les dispositions de l’article 787 B du Code Général des Impôts pour appliquer le Pacte Dutreil (et donc réduire de 75% la base d’imposition) sont applicables aux transmissions à titre gratuit (succession ou donation) de parts ou actions de sociétés holdings animatrices de leur groupe de sociétés, toutes les autres conditions devant être par ailleurs remplies.

C’est quoi une holding animatrice ?

Il n’existe pas de définition légale de la société holding animatrice.

En vertu de la doctrine administrative, les sociétés holdings admises au bénéfice de l’exonération partielle sont celles qui, outre la gestion d’un portefeuille de participations :

  • participent activement à la conduite de la politique du groupe et au contrôle des filiales ;
  • et rendent, le cas échéant et à titre purement interne, des services spécifiques, administratifs, juridiques, comptables, financiers et immobiliers.

Dans un arrêt du 13 juin 2018, le Conseil d’Etat apporte une précision importante relative au caractère principal de l’activité d’animation, la qualité de holding animatrice étant reconnu aux sociétés dont l’activité principale consiste à animer leurs participations (CE plén. 13-6-2018 n° 395495, 399121, 399122 et 399124).

 

 

Exclusion des sociétés holding passives

Les parts ou actions de sociétés holdings passives, simples gestionnaires d’un portefeuille mobilier, ne bénéficient pas de l’exonération partielle dans le cadre du Pacte Dutreil.

En définitive, les parts ou actions de sociétés interposées sont également susceptibles de bénéficier de l’exonération partielle. Il s’agit des parts ou actions dans une société qui possède directement (single degré d’interposition) ou indirectement (double degré d’interposition) une participation dans la société ayant une activité industrielle, commerciale, artisanale, agricole ou libérale. Dans l’hypothèse où la société interposée est une holding, le bénéfice de l’exonération partielle n’est pas subordonné au fait que la société interposée soit animatrice ou non.

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Expatriation et auto-entrepreneur … quelle fiscalité ?

Le principe est que les non-résidents peuvent créer une micro-entreprise en France.

Les démarches à effectuer varient selon la situation du créateur d’entreprise étranger, en fonction notamment de son pays d’origine et de son lieu de résidence.


Devenir auto-entrepreneur en étant expatrié est également possible.

Les entreprises réalisant un chiffre d’affaires n’excédant pas certaines limites peuvent bénéficier d’un régime simplifié d’imposition : le régime des micro-entreprises ou auto-entrepreneur.


Elles sont dispensées du dépôt de déclarations professionnelles et leur bénéfice imposable est déterminé après déduction d’un abattement forfaitaire sur le chiffre d’affaires brut porté sur la déclaration d’ensemble des revenus (n° 2042 C PRO).


Les entrepreneurs individuels placés sous le régime fiscal de la micro-entreprise peuvent également opter pour un dispositif permettant de s’acquitter, sur option, de l’impôt sur le revenu et de l’ensemble des cotisations et contributions de sécurité sociale chaque mois ou chaque trimestre par des versements libératoires, égaux à un pourcentage du chiffre d’affaires ou des recettes réalisés le mois ou le trimestre précédent. Ainsi, les versements libératoires de l’impôt sur le revenu sont au taux de :

  • 1 % pour les activités de vente et de fourniture de logement ;
  • 1,7 % pour les autres activités imposables dans la catégorie des BIC ;
  • 2,2 % pour les revenus imposables dans la catégorie des BNC.

L’auto-entrepreneur peut opter pour le versement forfaitaire libératoire de l’impôt sur le revenu dès lors que les conditions suivantes sont respectées :


•             Relever d’un régime micro-BIC ou micro-BNC en respectant les conditions prévues aux articles 50-0 et 102 ter du CGI (notamment chiffre d’affaires de 176 200€ pour une activité de vente et 72 600€ pour les prestations de service au titre des années 2020 à 2022) ;
•             Le montant des revenus du foyer fiscal de l’avant-dernière année pour une part du quotient familial est inférieur ou égal à la limite supérieure de la deuxième tranche du barème de l’impôt sur le revenu de l’année précédant au titre de laquelle l’option est exercée (cette limite est majorée respectivement de 50% ou 25% par demi-part ou quart de part supplémentaire). Pour un non-résident, le revenu fiscal de référence est déterminé à partir des seuls revenus de source française du foyer fiscal du non-résident ;

•             Etre soumis au régime micro-social (versement libératoire des cotisations et contributions sociales prévu à l’article L 133-6-8 du Code de la sécurité sociale). Depuis le 1er Janvier 2016, le régime micro-social s’applique de plein droit aux exploitants soumis aux régimes micro-BIC et micro-BNC.


Ce dispositif n’étant pas conditionné par la résidence fiscale, l’auto-entrepreneur peut donc bénéficier aux non-résidents qui respectent ces conditions d’éligibilité.

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La 3ème Loi de finances rectificative concerne l’entreprise

La troisième loi de finances rectificative du 30 Juillet 2020 n° 2020-935, publiée au JO le 31 juillet 2020, amplifie et complète les mesures instaurées par la deuxième loi de finances rectificative du 25 avril 2020.

A noter que l’article 19 de la loi institue une exonération de droits de mutation à titre gratuit, dans la limite de 100 000 €, en faveur des dons de sommes d’argent consentis entre le 15 juillet 2020 et le 30 juin 2021 au profit d’un descendant ou, à défaut de descendance, de neveux ou nièces lorsque ces sommes sont affectées dans les trois mois suivant le transfert :

  • soit à la souscription au capital d’une petite entreprise au sens de la réglementation européenne. L’exonération de droits s’applique sous réserve que l’entreprise remplisse certaines conditions et que le donataire y exerce son activité professionnelle principale ou, si l’entreprise est soumise à l’impôt sur les sociétés, des fonctions de direction.
  • soit à des travaux de rénovation énergétique éligibles à la prime de transition énergétique (versée par l’Agence nationale de l’Habitat) et réalisés dans la résidence principale du donataire. Le donataire doit être propriétaire de sa résidence principale dans laquelle les travaux sont réalisés.
  • soit à la construction de la résidence principale du donataire.

Le plafond de 100 000 € s’applique aux donations, quel que soit leur nombre, consenties par un même donateur. En revanche, un même donataire peut recevoir en franchise de droits (sous réserve de respecter les conditions de remploi des sommes), au cours de la période, plusieurs dons de 100 000 € de donateurs différents.

À défaut de précision dans le texte, la présente exonération de droits se cumule avec celle applicable aux dons familiaux en espèces (applicable sous conditions et dans la limite de 31 865 €) et avec les abattements de droit commun (dont notamment celle en ligne directe de 100 000 € par parent et par enfant).

En revanche, la présente exonération ne s’applique pas aux versements effectués par le donataire au titre de souscriptions suivantes qui ont déjà ouvert droit aux réductions d’impôt sur le revenu :

  • réductions d’impôt sur le revenu au titre des investissements outre-mer prévues aux articles 199 undecies A, 199 undecies B et 199 undecies C du Code Général des Impôts (CGI) ; – réduction d’impôt au titre de la souscription au capital de PME (réduction d’impôt « Madelin ») visée à l’article 199 terdecies-0 A du CGI ; – réduction d’impôt au titre de la souscription en numéraire au capital d’une société foncière solidaire prévue à l’article 199 terdecies-0 AB du CGI ; – réduction d’impôt sur le revenu au titre des intérêts d’emprunts contractés pour la reprise d’une PME prévue à l’article 199 terdecies-0 B du CGI.

L’exonération ne s’applique pas non plus aux dépenses suivantes au titre desquelles le donataire a bénéficié :

– du crédit d’impôt au titre de l’emploi d’un salarié au domicile prévu à l’article 199 sexdecies du CGI ou du crédit d’impôt au titre des dépenses de transition énergétique prévu à l’article 200 quater du CGI ; – d’une déduction de charges pour la détermination de ses revenus catégoriels ; – ou de la prime de transition énergétique (versée par l’Agence nationale de l’Habitat) prévue à l’article 15, II de la loi 2019-1479 du 28 décembre 2019.

Le donataire doit conserver toutes les pièces justificatives à la disposition de l’administration fiscale.

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Patrimoine professionnel et SCI

Est-il préférable que l’entreprise acquiert son patrimoine immobilier directement ou par l’intermédiaire d’une société civile immobilière ?

En cas d’acquisition par la société d’exploitation soumise à l’impôt sur les sociétés (IS), elle pourra déduire de son résultat imposable les intérêts versés pour le remboursement de l’emprunt ainsi que les amortissements pratiqués sur le bien immobilier.

En cas d’acquisition par une SCI, l’avantage majeur est la séparation entre le patrimoine privé et le patrimoine professionnel. La société, qui louera le bien immobilier à la société d’exploitation du chef d’entreprise, pourra déduire les intérêts afférents à un éventuel emprunt immobilier. Si la société est assujettie à l’IR, les bénéfices réalisés par la société (notamment les loyers) seront imposés au nom de chaque associé, à raison de la part des résultats sociaux qu’ils détiennent et suivant le régime fiscal qui leur est applicable. Si la société est assujettie à l’IS, les bénéfices seront imposés au taux de droit commun de l’IS.

 

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