Séparer immobilier d’entreprise et activité : une stratégie gagnante
En tant que dirigeant, vous avez trois manières de détenir un bien immobilier utilisé par votre société :
- En direct : le bien est dans votre patrimoine personnel, mais confondu avec l’activité.
- Via l’entreprise : le bien figure à l’actif de la société, il fait donc partie du patrimoine professionnel.
- Via une société distincte (souvent une SCI) : vous créez une entité juridique indépendante pour héberger l’immobilier, que l’entreprise louera ensuite. Cette dernière option permet de distinguer clairement les deux patrimoines, tant sur le plan juridique que fiscal et comptable.
Pourquoi isoler l’immobilier d’entreprise ?
Les biens immobiliers présentent des spécificités :
- Peu rentables à court terme,
- Longue durée de vie,
- Valeur indépendante de celle de l’activité exercée.
Les loger dans une SCI de gestion permet de les détacher de l’entreprise tout en maintenant leur usage professionnel par le biais d’un bail.
Comment procéder à la séparation ?
Vous pouvez organiser cette séparation :
- Dès la création de l’entreprise, en logeant directement les biens dans la SCI ;
- En cours de vie :
- Par une vente à la SCI → taxation de la plus-value et droits d’enregistrement dus ;
- Par un apport à la SCI soumise à l’impôt sur le revenu → avantage : pas de droits d’enregistrement.
Quels avantages concrets ?
Stratégiques :
- Allège le bilan de la société et facilite la cession de l’entreprise.
- Permet une transmission familiale plus souple, via la donation croisée des parts (SCI aux non-repreneurs, société à l’héritier repreneur).
- Sépare les risques : les créanciers de l’entreprise ne peuvent saisir l’immobilier (hors fraude).
Fiscaux :
- L’entreprise peut déduire les loyers versés à la SCI (à prix de marché).
- Les associés de la SCI sont soumis au régime des revenus fonciers.
- La SCI peut déduire ses charges et intérêts d’emprunt.
- Aucune incidence sur :
- L’impôt sur les sociétés (IS),
- La TVA et la contribution économique territoriale (CET),
- L’IFI (exonération si le bien est nécessaire à l’activité principale).
